טיפים לרכישת נכס להשקעה בחו"ל

אנחנו ממליצים לכם לקרוא ולהדפיס את הכתבה הבאה – לאחר שליווינו עשרות לקוחות ברכישת נכס להשקעה בחו"ל.

הכרת המדינה ותנאים המקרו-כלכליים שבו אתם הולכים להשקיע 

דגש חשוב הוא  להכיר את המדינה בה אתם הולכים להשקיע, ולא להסתמך על מצגת זו שתקבלו מנציג המכירות של החברה
שבו ביקרתם שבה כל הנתונים תמיד "מצויינים" , האינטרנט יכול לספק לכם תמונה מצויינת לגבי אותה מדינה.
וגם לתרגם לכם לשפתכם את כל המידע ולהנגיש לכם את הידע הדרוש לקבל החלטות.
נכסים "זולים" ב 50,000 אירו ליחידה ,לרוב נמצא במדינות עם נתוני מאקרו כלכליים חלשים.
התוצאה -שוכרים עם הכנסה מאוד נמוכה , ויכולת כלכלית מוגבלת לעמוד בשכירות לטווח ארוך .
כדי למקסם את עליית הערך – רצוי לבדוק :אחוז אבטלה בהשוואה לערים אחרות במידנה, האם יש מפעלים באיזור שמושכים אוכלוסיה חזקה? ,
רמת פשיעה ביחס לערים אחרות , האם יש מהגרים באיזור ?
תנאי אקלים ? האם האיזור סובל בתנאי אקלים בעייתים ? וכדי להערך בביטוח מתאים.

רכישת נכס להשקעה על שמכם בטאבו
אנחנו ממליצים לכם לרכוש נכס בטאבו בלבד ולא באמצעות השקעה קבוצתית או השקעת חוב , וזאת בשל חוסר היכולת
שלכם להשפיע במידה וההשקעה משתבשת , או שיש בעיה מול הדייר השוכר.
רובכם נתקל במודעות ברשתות החברתיות של השקעה של 500,000 ש"ח או כל סכום אחר עם שכירות מובטחת של ממשלה כלשהיא.
אחת התקלות הנפוצות בהשקעות מסוג זה – ברגע שיש בעיית תזרים והשוכר לא משלם , אף אחד מחברי הקבוצה שהשקיעה, לא מקבל את כספו
במידה והיזם שאיגד אתכם החליט להשקיע חלק מכספי ההשקעה בשיפוץ , אזי ביצוע ההשקעה בפועל על ידי כל חברי הקבוצה
הפך אתכם לשבויים לרצונם הטוב של שאר החברים לשלם בגין השיפוץ, כל חברי הקבוצה ערבים זה לזה בביצוע ההשקעה בפועל
במידה ואחד מחברי הקבוצה לא שילם , העלות שלו תתחלק בין שאר חברי הקבוצה.
ולכן ההשקעה הכי טובה היא רכישה ישירה של נכס בבעלותכם ויכולת השליטה שלכם בתהליך. כפי שהייתם נוהגים בהשקעה בישראל.

משכנתא מבנק מקומי ולא הלוואה לכל מטרה מהארץ

כדי למקסם את ההשקעה שלכם בנדל"ן, רצוי למנף את הרכישה שלכם באמצעות הון עצמי + מימון חיצוני / משכנתא
אנחנו ממליצים לבקש מסוכן הנדל"ן שלכם המלצה על ברוקר משכנתאות מקומי שילווה אתכם בלקיחת משכנתא מקומית .
ברוב המדינות באירופה נהוג לתת עד 50 % משכנתא לתושבי חוץ
(הדרכון הזר שלכם לא יעזור כאן – רק תלוש שכר מקומי ישפר את מצבכם ).
תמהיל המשכנתא בחו"ל הוא פשוט יותר מבישראל , ומכיל מסלול אחד וחשיפה לריבית קבועה או משתנה לפרק זמן קבוע מראש.
ההלוואה נלקחת במטבע המקומי וחוסכת לכם חשיפה מטבעית. כלומר השכירות שלכם מול המשכנתא  באותו מטבע מקומי.
רצוי לתכנן את פרק הזמן הדרוש לכם ללקיחת המשכנתא וכושר ההחזר בניכוי מיסים עם מתכנן פיננסי או יועץ נדל"ן
ולחשוב על מכירת הנכס בעתיד , והאם יש לנו עמלת פרעון למשכנתא שלקחנו לטובת ההשקעה? מס רווח הון וכו'.

פתיחת חשבון בנק בחו"ל לטובת שכירות

כחלק מתהליך ההשקעה ,תזדקקו לחשבון בנק מקומי לטובת קבלת השכירות המקומית
לרוב תוכלו להיכנס מאינרט באמעות שם וסיסמה כפי שאתם נכנסים לחשבון הבנק בארץ
שימו לב אם אתם אזרחי ארה"ב (בעלי אזרחות כפולה ) ישנם מדינות שעלולה להיות לכם בעיה לפתוח חשבון בנק.
כדאי לבדוק לפני הסגירה של ההשקעה שלכם.
מטרת החשבון – לקבל את השכירות , לשלם לבעלי מקצוע על תיקונים , לשלם לחברת הניהול , ולקבל את כספים
במכירת השקעה . החשבון משאיר לכם את ההכנסה בחו"ל במטבע המקומי.
המלצתנו – לדוח לרשויות המס על פתיחת החשבון כמה שיותר סמוך לביצוע ההשקעה
החל משנת 2020 – מדינות שיש להם אמנת מס עם ישראל מדווחות על עסקאות של בעלי ת"ז ישראליים לרשות המיסים באופן יזום.

חברת ניהול בשפה שברורה לכם

במדינות רבות באירופה ניהול הנכס נעשה באמצעות חברת ניהול מקומית
בגרמניה המחוקק קבע שכל בניין ינוהל על ידי חברת ניהול שימונה ע"י בעלי הנכסים.
חברת הניהול תהיה הכתובת של הדיירים שלכם בנכס לכל בעיה ,
וחברת הניהול תיצור עמכם קשר במידה ויש צורך בתיקון או ההוצאה חריגה כתוצאה מבלאי בנכס.
כל שנה תקבלו דוח שנתי של  ההוצאות וההכנסות של אותו בניין שבו נמצא הנכס שלכם.
כדאי לבדוק לפני הרכישה שתוכלו לתקשר עם אותה חברת ניהול במיילם וטלפונים.
אגב , הדוחות ישלחו אליכם בגרמנית.ותוכלו לתרגם אותם באמצעות גוגל.

חוקי הגנת הדייר במדינה בה אתם הולכים להשקיע

כדי לתכנן לטווח ארוך את השקעה שלכם ,כדאי שתכירו את החוק הגנת הדייר במדינה בה אתם הולכים להשקיע.
בגרמניה חוקי הגנת הדייר מאפשרים לדייר להתגורר בנכס כל עוד הוא משלם לכם שכירות
uבנוסף מגבילים אתכם בהעלאת השכירות לפי איזור גיאוגרפי , ביקוש , ותדירות העלאות השכירות .

ליווי באמצעות חברה שמתמחה בשוק היעד שלכם 

הניסיון שלנו בשוק הגרמני מביא לכם שקט נפשי בבחירת ההשקעה הבאה שלכם
נלווה אתכם מרגע קבלת ההחלטה להשקיע ועד קבלת השכירות הראשונה לחשבון הבנק שלכם בחו"ל
נשמח ללוות אתכם גם אם אתם כבר בעלי נכסים בגרמניה ומעוניינים לעבור להשקעה הבאה שלכם.

מעוניינים בליווי ברכישת נכס בחו"ל? השאירו פרטים ונחזור אליכם ,ללא עלות או התחייבות