איך בונים תוכנית עסקית לרכישת נכס להשקעה?

לפני שמתחילים בתכנון התוכנית העסקית רצוי לקבל החלטה לגבי זמן ותקציב ההשקעה

הגדרת תקציב:
התקציב מורכב משני חלקים :
הון עצמי שאתם מביאים לעסקה
ומימון חיצוני ( לרוב משכנתא ) ניתן היום לגייס ממקורות משפחתיים , מקרנות השלמות וכו'

אזור השקעה:
לוקיישן הוא הפרמטר הין הקריטיים להצלחת התוכנית ,
מומלץ לבחור באזורים שקל יהיה להשכיר את הדירה ,אפילו לרכוש דירה עם שוכר.
כדאי לקחת אזור שיש בו סטודנטים , או אזור למשפחות צעירות .
ישנם אזורים שמוצפים בדירות ריקות , ומחירים אטרקטיביים מתחת למחירי השוק
אבל היצע הדירות להשכרה, יניב תשואה נמוכה מאוד , שלרוב לא תכסה את ההחזר החודשי של המשכנתא.

תשואה :
ככל שנמנף את ההשקעה , כך נגדיל את התשואה של ההשקעה שלנו
דוגמא: במידה ורכשנו נכס ב 1 מ' ש"ח , וההון העצמי שלנו הוא 200,000 ש"ח
ומימון חיצוני עומד על 800,000 ש"ח , ולאחר שנה ,הנכס עלה ל 1.1 מ' ש"ח
התשואה על ההון העצמי (ברוטו לפני מימון ) היא 50 % .
מימון חיצוני / משכנתא – מימון הרכישה צריך לקחת בחשבון מספר פרמטרים
בנקים למשכנתאות לא מממנים הוצאות עסקה .מס רכישה, הוצאות עו"ד ,עמלת תיווך , או כל הוצאה אחרת הקשורה להתאמת הנכס להשכרה
הוצאה זו תמומן מהון העצמי שלכם , הבנק מממן את הנכס על פי מחירו בהסכם המכר.
מומלץ להכין תקציב להוצאות העסקה:
עמלת תיווך
הוצאות עו"ד
מס רכישה
בדק בית של הנכס
התאמת הנכס להשכרה – שיפוצים.
הוצאות הקשורות למשכנתא – רישום משכנתא , אגרות , יועץ אם לקחתם , שמאות , וכו'.

תנאי שוק

חשוב מאוד להכניס לתוכנית :
טבלת רגישות של עלייה בריבית המשכנתאות וגידול בהחזר החודשי של המשכנתא.
הוצאות בלתי צפויות של תיקונים שלא חזיתם .
תקופה שהנכס יעמוד ללא שוכרים , ותצטרכו לשלם את המשכנתא.

השבחת הנכס

בתוכנית יש לקחת בחשבון שניתן להשביח את הנכס במגוון רחב של אפשריות
דרך קידום תוכנית פיינוי בינוי .
דרך החלפת שוכר והעלאת השכירות
שיפוץ קוסמטי והעלאת השכירות
אך יש לחשב את ההוצאה כנגד הרווח הצפוי וכמובן את את מיסים שנגזרים מכך.

רוצים לתכנן את  עסקת הנדל"ן הבאה שלכם ? צרו איתנו קשר לתיאום פגישה ללא התחייבות